Tones rettsbelæring i garasjesaken

Tones gjennomgår garasjesakens juridiske konsekvenser

red 2 for Veierlendingen

Det er ikke gjort noen endringer i Tones brev. Ei heller er det lagt inn kommentarer. Du finner imidlertid et sammendrag etter beste evne her. Dette er stort sett basert på de 4 punktene hun tar opp i slutten av brevet.:

1 Kommunen kan ikke tegne ny avtale med sameiet da det neppe vil bli enighet rundt en slik avtale.

2 Styret i garasjesameiet kan ikke være part i en rettstvist der resultatet kan medføre tap for enkelt medeiere.

3 Kommunen eier garasjene.

4 Mindretallet kan overprøve fylkesmannens vedtak.

Screenshot 27-02-13 21:00

Noen innspill fra diverse etater :

Sivilombudsmannens vurdering av bruk av bostedsadresse som grunnlag for boplikt , og konsekvens av feiltolkning:
Etter dette må det antas å være en fare for at henvisningen til bostedsregistreringer side 17 i rundskriv M-2/2009 vil kunne føre til at kommuner legger til grunn konsesjonsloven § 7 første ledd nr. 1 kommer til anvendelse, selv om den aktuelle eiendommen faktisk ikke har vært i bruk som helårsbolig. Det vil kunne føre til boplikt ved overdragelser, uten at lovens vilkår for dette er oppfylt. Jeg må derfor be Landbruks-og matdepartementet om å endre rundskrivet på dette punktet.

Som Skattedirektoratet har påpekt, er det avgjørende vurderingsspørsmålet ved bostedsregistreringer normalt hvor det er den regelmessige eller overveiende
døgnhvilen finner sted. Det er tilstrekkelig med 183 dager på eiendommen i løpet av ett år, og dersom døgnhvilen fordeles mellom tre eller flere steder kan det også være tilstrekkelig med færre dager enn dette. Om bostedet i andre sammenhenger karakteriseres som helårsbolig eller fritidsbolig er ikke avgjørende.

Arne Fliflet

Høyesterettsavgjørelsen :

Saken gjaldt eiendomsretten til tre garasjer med biloppstillingsplasser
Norges domstoler >
Norges Høyesterett >
Avgjørelser >
Avgjørelser 2011 >
Avdeling >
Sivile saker >

Saken gjaldt eiendomsretten til tre garasjer med biloppstillingsplasser
Høyesteretts dom, 19.12.2011, HR-2011-02353-A, (sak nr. 2011/1148), sivil sak, anke over dom Sameiet Balders gate 24/26 (advokat Fredrik Edvardsen) mot Elisabeth Montelius (advokat Borgar Høgetveit Berg)

Dommere: Tønder, Falkanger, Arnesen, Noer, Skoghøy

Saken gjaldt eiendomsretten til tre garasjer med biloppstillingsplasser i Baldersgate 24-26 i Oslo. Spørsmålet var om disse var beholdt av tidligere eneeier ved omdanning av eiendommen til et tingsrettslig sameie og senere til et eierseksjonssameie. Baldersgate 24-26 ble i 1981 omdannet fra eneeie til et tingsrettslig sameie, med 20 sameieparter som tilsvarte antallet bruksenheter. Disse besto av leiligheter og to kontorlokaler. I 1984 ble det tingsrettslige sameiet registrert som et eierseksjonssameie i medhold av lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner. På dette tidspunktet var det solgt fire sameieparter til beboere, mens tidligere eier sto som eier av de resterende parter. Elisabeth Montelius, som er tidligere eneeiers rettsetterfølger, er i dag eier av to bruksenheter.

Til Baldersgate 24-26 hører det tre garasjer som er plassert på hver sin side av bygningen, med biloppstillingsplasser mellom garasjene og gaten. Tvisten gjaldt om eiendomsretten til garasjene med biloppstillingsplasser tilhører Montelius som eneeier, eller om disse fulgte med ved omdanningen til det tingsrettslige sameiet eventuelt ved etableringen av eierseksjonssameiet.

Høyesterett kom, i motsetning til tingretten, men som lagmannsretten, til at Montelius og hennes rettsforgjengere hadde eiendomsretten. Riktignok var det kun vist til eiendommens gårds- og bruksnummer i sameiekontrakten fra 1981 og i tinglysningsdokumentene fra 1984, uten at det av noen av disse framgikk at garasjene med oppstillingsplasser ikke fulgte med ved overgangen fra eneeie til etablering av sameie. Det var imidlertid enighet mellom partene om at garasjene alltid hadde vært disponert eksklusivt av Montelius' rettsforgjengere. Ut fra bevisene i saken måtte det legges til grunn at dette skyldtes en felles oppfatning om at garasjene med biloppstillingsplasser ble beholdt av tidligere eneeier. Dette måtte da bli avgjørende for avtaleforholdet mellom partene, til tross for at kontraktens ordlyd kunne indikere noe annet. At garasjene med biloppstillingsplasser ble beholdt av tidligere eneeier, ble ikke ansett å stride mot eierseksjonsloven av 1981.

Konkluksjon ; Kommunen er den styrende part for sin eiendom ipå Tenvik. Garasjesameiets styre er ingen juridisk part iflg. loven, og det bør utarbeides avtaler som omfatter alle boligeiere. Da en slik avtale i utgangspunktet er en rettighet som omfatter alle, kan styret representere alle sameierne. Men, om det inntas faktorer i avtalen som kan være økonomisk forringende eller opplagt må anses for å være en verdirisiko , kan slike avtaler ikke finne sted uten at alle sameierne samtykker. Garasjesameie er innhabilt med en advokat som fører en sak for seg selv. Et styre i et sameie må besitte fullmakter fra alle for å kunne gjennomføre tvistesaker og inngå avtaler med økonomisk risiko for sameierne. Det har ikke dette sameie.

1. Kommunen kan ikke inngå avtale med garasjesameiet så lenge det foreligger protokollerte innsigelser. Et sameie må fremstå samlet og ikke lage avtaler som kan gi sameiene økonomiske belastninger eller utsette sameiere for økonomisk risiko - . Styret er representert ved fullmakt. Ved dissens har fullmektigene innskrenket makt, og avtaler må lages med alle sameierne - §4 i sameierloven :

Fleirtalsvedtak.

§ 4. Eit fleirtal kan gjera vedtak om styring og utnytting i samsvar med det sameigetingen er etla eller skikka til.

Vedtaket må ikkje stride mot lova her eller gå ut på urimeleg kostnad eller på å gjera tingen om til noko anna.

Vedtaket må ikkje gå ut på å avhenda heile tingen eller stykke eller verde som sameigar treng til den utnyttinga tingen er etla eller vanleg brukt til. Likt med avhending er her rekna pantsetjing. Det same gjeld bortleige for meir enn 10 år. Heller ikkje må det gjerast vedtak om å leiga bort noko for stuttare tid i fall det vert til urimeleg fortrengsle for ein sameigar som i same tidsrom treng dette til den utnyttinga det er etla eller vanleg brukt til. Likt med bortleige er her rekna at noko vert overlate til lån eller utnytting på annan måte.
Fører vedtaket til skade for nokon av eigarane på bruk, utnytting, eller anna som han har rett til i sameiga, skal han ha like for tapet.

2. Folkeregistrert adresse som betingelse for garasjesalg er ikke mulig - da dette differensierer boligeiere og risikoutsetter en sameiers kapital. KRD - se vedlegg 1+2 og spesiellt side 2
Et styre som handler på vegne av et flertall kan ikke være part i en rettstvist jf §2 i tvisteloven. De kan ikke benytte sameiemidler i en rettstvist som ikke gavner alle.

3. Eiendomsretten til garasjene er kommunens eierett på tross av avtaler eller tinglysing iflg HR dom.

4. Fylkesmannens beslutning viser i sin uttalelse til en klagesak innsendt fra Veierland Garasjesameie. Sannheten er at klagen er innsendt uten sameiernes kunnskap og aksept. Dette ble først kunngjort for sameierne på sameiermøte i januar. Aksept for klagen var igjen et flertllsvedtak. Det ble protokollert at flere sameiere var imot klagen. Fylkesmannen har antatt at sameiet står samlet rundt sine beslutninger, men det er ikke tilfelle. Veierland garasjesameie er et tingrettslig sameie registrert i Brønnøysund 27.august 2012, uten sameiernes kunnskap og beslutning. Der står dette sameiet oppført med 31 garasjer, mens bare 30 navn er innlevert. Denne garasjen pågår det en tvist om, men sameiets flertall har nå akseptert at tidligere sameier ikke eier, og nekter å akseptere salget. Dette er i strid med loven. Like fullt er ikke sameiet fulltallig, og heller ikke de økonomiske aspekter - Fylkesmannens vedtak kan ikke påklages, men den kan overprøves ved at mindretallet i garasjesameiet innleverer den til verneting i Drammen.

mvh
Tone MargretheTorgersen