Garasjesaken ruller videre

Garasjesaken i lagmannsretten

red 2 for Veierlendingen

Redaktøren innrømmer at han finner det svært vanskelig å referere fra saken da det er mange ord, uttrykk og referanser i slike saker. Vi gjør bare så godt vi kan. Er du måtelig interessert leser du sammendraget, er du mer interessert leser du teksten og vil du ha med deg alle uttrykk og formuleringer laster du ned saken.

Hele saken kan lastes ned herfra:
Garasjesaken i Agder Lagmannsrett

justicia-1

Sammendrag
Bente Hobæk solgte sin garasje til Trond Arvid Ramski utenom venteliste og i strid med vedtektene. Vedtektene fastslår at kjøper må være fastboende på Veierland og at salget skal godkjennes av styre. Trond Ramski er ikke fastboende og salget ble ikke godkjent av styret (som har venteliste).

Garasjesameiet tok ut stevning mot Bente Hobæk og Trond Arvid Ramski. Saken skulle behandles i tingretten.

Hobæk/Ramski forsøkte å få saken avvist, men fikk ikke medhold om dette i tingretten.

Hobæk/Ramski anket saken til lagmannsretten. De fikk heller ikke medhold i lagmannsretten. Tvert om, de ble dømt til å betale garasjesameiets saksomkostninger.

Etter vår vurdering fikk Hobæk/Ramski hard medfart i lagmannsretten. Det ble nesten en dom.

Lagmannsretten sier blant annet at Hobæk/Ramski har nedlagt en betydelig innsats i sine bestrebelser på å få søksmålet avvist, men lagmannsretten har vanskelig for å se at de har tilbudt noe holdbart argument for at overdragelsen var rettmessig i forhold til garasjesameiet.

På et tidspunkt forsøker Hobæk/Ramski å få saken avvist på grunn av mangler ved stevningen. Om det mener lagmannsretten: At søksmålet på dette trinnet skulle kunne avvises, uten adgang til retting fordi saksøkeren skulle være vesentlig å bebreide, er et urimelig og åpenbart uholdbart standpunkt.

Lagmannsretten påpeker dessuten at Hobæk/Ramskis advokat, Soltvedt, fremsatte svært grove beskyldninger mot advokat Bjørnli med den begrunnelse at han på vegne av garasjesameiet fremsatte krav om sakskostnader til tross for at han hadde påtatt seg prosessoppdraget «pro bono». Lagmannsretten sier om dette at «Beskyldningene var grunnløse og dessuten fremført i sterkt krenkende ordelag. Tingretten kommenterte ikke advokat Soltvedts uttalelser i kjennelsen eller - så vidt lagmannsretten kan se - på annen måte. Forholdet burde vært påtalt og prosesskrivet tilbakevist i medhold av tvisteloven § 12-2 fjerde ledd.»

Garasjesameiet fikk fullt medhold og saken kan fremmes for tingretten — eller kanskje Hobæk/Ramski bør tenke seg om en gang til.

Saken
Denne artikkelen dreier seg om behandlingen i Agder Lagmannsrett.

Grunnlaget i saken er referert i Veierlendingen tidligere. Du finner alt som er skrevet ved å klikke «Garasjesaken» under «Categories».

Behandlingen i Agder Lagmannsrett dreier seg om hvorvidt garasjesameiet kan gå til sak (har partsevne eller begrenset partsevne). Tingretten har på forhånd funnet at Veierland garasjesameie har anledning til å reise sak. Hobæk/Ramski anket avgjørelsen inn for Lagmannsretten. De mener at saken bør avvises og ikke behandles i Tingretten.

Hobæk/Ramski mente også at det var meningsløst å gå til sak mot Bente Hobæk. På et tidspunkt mente de dessuten at garasjesameiets advokat ikke kunne beregne seg saksomkostninger da han han ikke tok betalt om garasjesameiet tapte saken. Bjørnli har tatt saken «pro bono».

Partene
Det er Bente Hobæk og Trond Arvid Ramski er den part som har anket og derved bringer saken inn for Lagmannsretten. Begge benytter advokat Bjørn Soltvedt.

Ankemotpart er Veierland garasjesameieved formann Vidar Ringstrøm, som benytter advokat Knut Birger Bjørnli.

Veierland garasjesameiets opprinnelige påstand
Dette er stevningen garasjesameie har levert Tingretten. Det er med andre ord dette som senere skal behandles i Tingretten.

1 • Kjøpekontrakt av 12.01.2012 mellom Bente Hobæk og Trond Arvid Ramski om overdragelse av garasje fra Bente Hobæk til Trond Arvid Ramski i Veierland garasjesameie, org. nr. 997 834 844, er ikke rettslig bindende for Veierland garasjesameie.

2 • Trond Arvid Ramski dømmes til å fravike garasje nr. 10 som han i dag disponerer i Veierland garasjesameie i henhold til kjøpekontrakt mellom ham og Bente Hobæk av 12.01.2012 innen én uke etter at dom er forkynt.

3 • Bente Hobæk og Trond Arvid Ramski dømmes in solidum til å erstatte sakens omkostninger.

Lagmannsretten om forhistorien
Lagmannsretten presiserer (noe forkortet her) at sameiet har oppført og driver garasjeanlegget på Tenvik. Tomten eies av kommunen. Sameiet har 31 andeler med tilhørende bruksrett til en garasje. I henhold til vedtektene kan Sameiets garasjer bare eies av fastboende på Veierland. Av særlig betydning i vår sak er en bestemmelse i § 4 første ledd som lyder:

«Overdragelse eller utleie av hver enkelt sameiers garasje kan bare skje med styrets skriftlige samtykke. Dette må foreligge før man tar noen garasje i bruk, da alle utestående forpliktelser til sameiet må være betalt."

Bakgrunnen for saken er at Bente Hobæk ved kjøpekontrakt 12.01.2012 solgte sin garasje til Trond Arvid Ramski uten at overdragelsen var godkjent av Sameiet i henhold til vedtektene, og at Ramski heller ikke var bosatt på Veierland.

Ved brev 25.06.2012 sa Sameiet opp Hobæks medlemskap fordi hun hadde misligholdt sin plikt til å betale årsavgift til Sameiet. Sameiet
tilbakebetalte deretter hennes andel med kr 40 000 og fremsatte krav om at garasjen måtte tilbakeleveres. Sameiet informerte Ramski om dette.

Sameiet skiftet lås på garasjen. Ramski fjernet låsen og monterte en egen lås. Han plasserte en båt i garasjen. (dette i henhold til garasjesameiets stevning).

Lagmannsretten mener partene er enige om denne beskrivelsen av sakens gang.

Lagmannsretten om Hobæk/Ramskis tilsvar
Hobæk/Ramskis tok til gjenmæle (21.03.2014) og mente at saken skulle avvises eller at de saksøkte skulle frifinnes.

De mente først og fremst at saken burde avvises og begrunnet dette med at garasjesameiet ikke hadde partsevne. De mente dessuten at sameiet ikke hadde nok rettslig interesse i søksmålet.

Hobæk/Ramski mente også at saken ikke rettet seg mot Bente Hobæk. De mente at det ikke var redegjort for hvorfor Bente Hobæk som garasjens eier ikke skulle ha en eiers alminnelige råderett over den. Dette var en innvending lagmannsretten hadde vanskeligheter med å forstå.

Under den videre saksforberedelse for tingretten har partene i skriftlige innlegg argumentert for sine standpunkter.

10.06.2014 fremsatte Hobæk/Ramski på nytt et krav om at saken måtte avvises. Denne gang fordi stevningen ikke oppfylte formkravene i tvisteloven.

Tingrettens kjennelse
Tingretten avgjorde spørsmålene om avvisning slik:

«Saken fremmes.»

Anken til lagmannsretten • Hobæk/Ramski
Hobæk/Ramski anket så saken inn for lagmannsretten (12.09.2014) De mente saken skulle avvises.

De tingretten har tatt feil i sin vurdering av de tre grunnlagene for avvisning; manglende partsevne, manglende rettslig interesse og
mangelfull stevning.

Hobæk/Ramski har fremlagt at sameiet mener selv å være et tingsrettslig sameie. Et slik sameie har ikke partsevne etter tvisteloven og uttalelser i juridisk teori.

De mener dessuten at det kan stilles spørsmål ved om Sameiet er et tingsrettslig sameie. Garasjene eies ikke av Sameiet (hevder Hobæk/Ramski), men av de enkelte medlemmer på samme måte som et rekkehus. De er oppført og bekostet av den enkelte garasjeeier. Grunnen eies av Nøtterøy kommune, og leien for bruken har blitt fakturert fra kommunen til den enkelte garasjeeier. Sameiet har ikke egen formue, ingen egen virksomhet eller egne inntekter. Det er avhengig av a konto innbetalinger fra eierne til dekning av felles utgifter. Det er ikke en felles organisering av samtlige garasjer. Bare et simpelt flertall av garasjeeierne ønsket søksmål søksmål.

Subsidiært mente de at garasjesameiet ikke hadde rettslig interesse i søksmålet (hevdes av Ramski).

De mener dessuten at garasjesameiet har ikke påvist et reelt behov for å få saken avgjort i retten.

Hobæk/Ramski bemerker videre at en kjøpekontrakt mellom to parter ikke er bindende for andre enn partene. De mener at sameiet ikke vil fratas rettigheter eller tilføres forpliktelser som følge av avtalen mellom Hobæk/Ramski.

Videre mener Hobæk/Ramski (subsidiært) at må saken avvises fordi stevningen ikke oppfyller vilkårene i tvisteloven. De mener stevningen er upresis både i sine formuleringer og at ordinær saksforberedelse derfor ikke kan gjennomføres.

Bente Hobæk har ikke fremsatt krav om at avtalen med Ramski skal være bindende for noen andre enn dem selv. Derfor mener de at saksanlegget mot henne er meningsløst.

De mener at det samme, langt på vei, gjelder Trond Ramski også. De mener stevningen ikke forklarer hvorfor Ramski skulle oppgi sin besittelse. Det måtte i tilfelle være fordi hans besittelse krenker en annens besittelsesrett, men hvem dette skulle være? — spør de.


Hobæk/Ramski mener motparten er sterkt å bebreide og det er ikke tungtveiende grunner som taler for at retting skal kunne tillates.

I tillegg til dette har Hobæk/Ramski hevdet at det foreligger saksbehandlingsfeil ved tingrettens saksbehandling.

Anken til lagmannsretten • Garasjesameiet
Sameiet har (18.09.2014) sagt seg enig i tingrettens kjennelse og mener anken skal forkastes.

Garasjesameiet har begrenset seg til å henvise til tingrettens uttalelse. De har tidligere, i sitt prosesskriv argumentert slik.

Garasjesameiet hevder å være en sammenslutning med begrenset partsevne. De mener å ha støtte for dette i rettspraksis og juridisk teori.
De mener at spørsmålet er om Hobæk i strid med vedtektene kan overdra sin garasje til Ramski, og om han i strid med vedtektene kan etablere medlemskap i Sameiet. De mener at sterke hensyn taler for at saken kan reises av av garasjesameiet. De mener det vil være unaturlig at den enkelte sameier selv skal gå til sak.

Garasjesameiet påpeker at det er sameiet som leier grunn til garasjeanlegget etter avtale med kommunen. Kommunen forholder seg til sameiet som avtalepart. Sameiet eier, har oppført og opptatt lån for å sette opp garasjene. Søknad om byggetillatelse er sendt av Sameiet.

Opprinnelig var det garasjesameiet som betalte leie av grunnen til kommunen. Kommunen gikk i 1985 over til en praksis hvor den enkelte sameier ble fakturert direkte. Det protesterte Sameiet mot. I de pågående forhandlinger med kommunen om ny leiekontrakt, er en av premissene at «Grunnleie betales samlet av garasjesameiet til Nøtterøy kommune».

Garasjesameiet påpeker videre at ved kjøp av garasje har den enkelte sameier etter å ha fått innvilget søknad om garasjeplass betalt direkte til sameiets konto.

Det er dessuten Garasjesameiet som inngikk avtale om kjøp av Hegg-garasjen i 1987.

Garasjesameiet konkluderer med at de har en klar rettslig interesse av å få prøvet for retten om en sameier kan handle i strid med vedtektene. Vedtektene er rettslig bindende for sameiets medlemmer. Dersom garasjesameiet ikke får prøvet saken, vil det innebære at enhver sameier kan handle i strid med vedtektene. I praksis vil det bety at sameiet oppløses.

Lagmannsrettens avgjørelse
Lagmannsretten er kommet til at anken ikke fører frem. Saken kan med andre ord fremmes for tingretten.

Lagmannsrettens vurdering
Lagmannsretten behandler de enkelte grunnlag som er benyttet til støtte for påstanden om avvisning hver for seg.

PARTSEVNE
Lagmannsretten slutter seg til tingrettens standpunkt.

Utgangspunktet er at et tingsrettslig sameie ikke har alminnelig partsevne etter tvisteloven. Et tingsrettslig sameie foreligger etter definisjonen i sameigelova når to eller flere eier noe sammen på en slik måte at retten deres er regnet i parter etter delings- eller forholdstall. At sameiet har en viss organisasjon og felles forvaltning, for eksempel etter reglene om flertallsvedtak, er ikke tilstrekkelig til at det har alminnelig partsevne.

Andre sammenslutninger enn dem som er uttrykkelig nevnt i tvisteloven (§ 2-1 første ledd bokstav a til f) kan etter en konkret vurdering bli ansett å ha partsevne. Bestemmelsen tar primært sikte på foreninger og organisasjoner, men også en enhet som et tingsrettslig sameie, kan etter omstendighetene bli ansett å ha partsevne. Det som er mest aktuelt, er da at sammenslutningen anses å ha en begrenset partsevne.

Om dette spørsmålet uttalte tingretten (forkortet og omskrevet):
Siden Veierland Garasjesameie er et tingsrettslig sameie, som i utgangspunktet ikke har partsevne, blir spørsmålet om sameiet kan ha
begrenset partsevne.

Garasjesameie består av 31 garasjer. Sameiet ble stiftet i 1972 og registrert i Brønnøysund i 2012. Sameiet er organisert med styre. Videre er det opplyst at garasjesameiet leier grunn av Nøtterøy kommune.

Det forhold at sameiet har et styre som kan representere sameiet utad taler for at sameiet har begrenset partsevne. Det samme gjør det forhold at sammenslutningen må anses for å ha en fast organisasjonsform ved at sameiet har vedtatte vedtekter som sameierne forholder seg til. Ved salg av garasje, overføres kjøpesummen fra kjøper inn på sameiets konto. Sameiet betaler dette videre til selger.

At sameiet har eksistert siden 1972 og har eget organisasjonsnummer taler også for at sameiet har en fast organisasjonsform, i tillegg til at det foreligger en medlemskapsordning slik at det er klart hvem som inngår i sammenslutningen. Sameiet har imidlertid ikke egne midler utover det eierne betaler inn til felles kasse for blant annet vedlikehold. Bakgrunnen for at sammenslutningen skal ha egne midler, er at det skal være penger til å dekke
saksomkostningsansvar. I dette tilfellet taler dette mot at sameiet har begrenset partsevne.

Det forhold at Veierland garasjesameiet etter en totalvurdering må anses for å ha en relativt fast organisasjonsstruktur taler for at sameiet har begrenset partsevne til de spørsmål som relaterer seg til sameiets rettigheter og plikter.

En kan peke på tre forhold som kan føre til partsevne.

Punkt 1. For å ha begrenset partsevne må saken gjelde en rettighet garasjesameiet har, eller en plikt som grunner seg på en handling foretatt av eller mot sameiet. I denne saken er det klart at Veierland garasjesameie har vedtekter som omhandler kjøp og salg av garasjene. Det forhold at en sameier har solgt sin garasje til en annen i strid med vedtektene, medfører at salget berører en rettighet sameiet har. Det berører dessuten den plikt sameiet har til å følge opp vedtektene.

Punkt 2. Garasjesameiet må fremstå som det naturlige søksmålssubjekt for det spørsmål saken gjelder. Når vedtektene til Veierland garasjesameie blir brutt, er det naturlig at det er sameiet ved styre som er det naturlige søksmålssubjekt.

Punkt 3. Det må dessuten ha betydning for sameiet å få en dom i saken. Det vil ha praktisk betydning for Veierland garasjesameie å få dom for at salget av garasje fra Bente Hobæk til Trond Ramski ikke er rettslig bindende for garasjesameiet. Noe annet vil undergrave vedtektene til sameie, når salget er foretatt i strid med vedtektene.

Veierland garasjesameie må som følge av dette anses for å ha en begrenset partsevne til å få prøvd sine interesser som har sitt utspring i overtredelse av sameiets vedtekter.

Lagmannsretten sa seg enig i dette. og tilføyer for egen del

LAGMANNSRETTEN TILFØYER FOR EGEN DEL
(Forkortet og omskrevet)

Lagmannsretten legger vekt på at grunnen til garasjeanlegget eies av Nøtterøy kommune og leies av Sameiet. Kommunen har forholdt seg til Sameiet som avtalepart.

Det er et klart behov for å kunne håndheve bestemmelsene i garasjesameiets vedtekter som setter begrensninger for det enkelte medlems disposisjonsrett over sine garasjer. At garasjene i henhold til § 4 tredje ledd bare kan eies av fastboende på Veierland, følger av formålet
med etableringen av garasjeanlegget. Vilkåret ivaretar også interessene til fremtidige fastboende, som vil ha klart behov for garasje for bil på fastlandet. Sameiet har derfor et formål og forvalter en interesse som strekker seg utover de økonomiske interessene til de aktuelle eierne av garasjen. Å tillate den enkelte eier å selge sine garasjer til dem de måtte ønske til markedspris, ville kunne undergrave formålet med etableringen av sameiet.
Sameiet og den enkelte garasjeeier kan ha direkte motstridende interesser, noe denne saken illustrerer.

Å nekte garasjesameiet adgangen til å håndheve vedtektene ved søksmål, vil kunne medføre at garasjeeiere spekulerer i at det er usannsynlig at enkeltmedlemmer reiser sak. Det er en konsekvens denne saken er godt egnet til å illustrere. Hobæk/Ramski har nedlagt en betydelig innsats i sine bestrebelser på å få søksmålet avvist, men lagmannsretten har vanskelig for å se at de har tilbudt noe holdbart argument for at overdragelsen var rettmessig i forhold til garasjesameiet.

RETTSLIG INTERESSE
Tingretten uttalte i sin kjennelse (Forkortet og omskrevet)

Det vil ha en praktisk betydning for garasjesameiet å få dom i saken. Vedtektene begrenser overdragelsesadgangen, med det til følge at sameiet vil ha et reellt behov for å få prøvd garasjesalget for retten. Vedtektene sameierne er bundet av blir verdiløse hvis hver enkelt sameier skal kunne selge sin
garasje til den de måtte ha lyst til, når vedtektene inneholder bestemmelser for hvordan overdragelse skal finne sted. Retten mener saksøker har et behov for å få kravet avgjort i forhold til saksøkte.

Punkt 2 i stevningen er naturlig nok tatt med for å få tvangsgrunnlag mot saksøkte Ramski, og saksøker må derfor anses for å ha rettslig interesse her også. Vedtektene fungerer som rettsgrunnlag i denne sammenheng.

Punkt 2 lyder: Trond Arvid Ramski dømmes til å fravike garasje nr. 10 som han i dag disponerer i Veierland garasjesameie i henhold til kjøpekontrakt mellom ham og Bente Hobæk av 12.01.2012 innen én uke etter at dom er forkynt.

Lagmannsretten er enig i dette. Lagmannsretten at Hobæk er saksøkt ved siden av Ramski.

STEVNINGENS INNHOLD
Lagmannsretten er i likhet med tingretten kommet til at stevningen oppfyller vilkårene i tvisteloven.

Lagmannsretten presiserer: Hobæk/Ramskis påstand om avvisning på dette grunnlaget ble fremsatt (10.06.2014) etter at garasjesameiet hadde redegjort ytterligere (16.04.2014) for kravet i merknader til tilsvaret. At søksmålet på dette trinnet skulle kunne avvises, uten adgang til retting fordi saksøkeren skulle være vesentlig å bebreide, er et urimelig og åpenbart uholdbart standpunkt.

TINGRETTENS BEHANDLING
Lagmannsretten bemerker til slutt at anken over tingrettens saksbehandling klart ikke kan føre frem. Lagmannsretten har dessuten selv avgjort anken i realiteten.

SAKSKOSTNADER
Lagmannsretten skal avgjøre fordeling av sakskostnader både for ankesaken og for behandlingen av avvisningsspørsmålet i tingretten.

Etter anmodning fra lagmannsretten har beregnet sine sakskostnader. Garasjesameiet har oppgitt kr 31 874,-. Sakskostnadene kreves
dekket av Hobæk/Ramski.

Lagmannsretten har merket seg at Hobæk/Ramskis prosessfullmektig har hatt innvendinger mot garasjesameiets krav om sakskostnader. De
mente at siden advokat Bjørnli tok oppdraget «pro bono» ville garasjesameiet ikke har kostnader til advokat. Dermed mente de at garasjesameiet ikke kunne kreve advokatutgifter erstattet av motparten.


Siden innvendingene mot garasjesameiets krav på sakskostnader er ikke er videreført i ankesaken regner lagmannsretten med at påstanden ikke opprettholdes.

Lagmannsretten påpeker allikevel at Hobæk/Ramskis advokat, Soltvedt, fremsatte svært grove beskyldninger mot advokat Bjørnli med den begrunnelse at han på vegne av garasjesameiet fremsatte krav om sakskostnader til tross for at han hadde påtatt seg prosessoppdraget pro bono.

Lagmannsretten sier om dette at «Beskyldningene var grunnløse og dessuten fremført i sterkt krenkende ordelag. Tingretten kommenterte ikke advokat Soltvedts uttalelser i kjennelsen eller - så vidt lagmannsretten kan se - på annen måte. Forholdet burde vært påtalt og prosesskrivet tilbakevist i medhold av tvisteloven § 12-2 fjerde ledd.»

Kjennelsen var enstemmig.

Slutning
1 • Anken forkastes.

2 • I erstatning for sakskostnader for lagmannsretten og for behandlingen av spørsmålet om fremme av saken for tingretten, betaler Bente Hobæk og Trond Arvid Ramski, som felles forpliktet, 31 874 - trettientusenåttehundreogsyttifire - kroner til Veierland garasjesameie.